HÜRRİYET

Facebook Takip edebilirsiniz

12 Ağustos 2011 Cuma

Değeri Yüksek Arsalar % 1 KDV ile Satılabilir Mi?







I-GİRİŞ
Günümüzde ekonomik gelişmeye paralel olarak şehirlerimizde daha modern yapılar inşa edilmekte ve şehir merkezleri giderek genişlemektedir. Yapılaşma oranındaki bu artış arsaların değerini yükseltmekte ve bir çok kişi veya kurum bu değer artışını nakde dönüştürmek için bu değerli arsaları satışa konu etmektedirler.

Ancak bu arsalar üzerine sahipleri tarafından müstakil konumda ev yapılabilmekte ve arsalar, üzerindeki ev ile birlikte satılabilmektedir. Bu durumda ise satışta uygulanacak KDV oranı konusunda tereddütler yaşanmaktadır. Şöyle ki, bilindiği üzere Bakanlar Kurulu’nun 30/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı kararı ile, net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleri için KDV oranı %1, net alanı 150 m2 ’yi aşan konut teslimleri ile arsa teslimleri için ise %18 olarak belirlenmiştir. Görüleceği üzere arsa ve konut teslimlerinde farklı KDV oranı uygulanabilmektedir. Hemen belirtelim % 18’lik bu oran iktisadi işletmeye ait olan arsa satışlarında uygulanmaktadır. Gerçek kişilerin ticari amaç olmaksızın arsa satışları KDV’ye tabi değildir.
Bizde bu yazımızda bu şekilde iktisadi işletmeye ait olan ve üzerinde müstakil bir ev bulunan arsa satışında KDV oranının %18 değil de % 1 olarak uygulanıp uygulanamayacağını vergi idaresinin görüşleri doğrultusunda açıklamaya çalışacağız.

II-KONU HAKKINDA YASAL DÜZENLEMELER VE VERGİ İDARESİNİN GÖRÜŞÜ
Yazımızın giriş bölümünde açıkladığımız üzere konut teslimlerinde 150 m2’yi aşan konutlar ve arsa teslimlerinde KDV %18 olarak uygulanmaktadır. Ancak içerisinde müstakil bir ev olan arsa satışında KDV oranını belirlerken buranın konut olarak mı yoksa arsa olarak mı dikkate alınacağı, konut olarak dikkate alındığı takdirde “net alan” ifadesi kapsamına neler girdiği, özellikle evden ziyade bahçesinin (arsasının) değerli olması durumunda KDV oranının ne olacağı hususlarında zaman zaman tereddüt yaşanmaktadır.
Konut teslimlerindeki “net alan” ifadesinden ne anlaşılması gerektiğine ilişkin olarak ise 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununda bir tanımlama bulunmayıp; Mülga 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalardan aynen alıntı yapılmak suretiyle 30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin “E” bölümünde geniş bir biçimde açıklanmıştır.

Söz konusu tebliğde “…. 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinin 1. bölümünde, net alan deyiminin "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.

Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüte düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.

1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2. Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu "Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası" Genel Tebliğinin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.

"Halk konutu standartları"nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.” şeklinde açıklamada bulunulmuştur.

Görüleceği üzere konut satışında net alanı tespiti konusunda herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Ancak müstakil bahçeli evlerin satışında KDV oranını belirlerken hangi hususların dikkate alınacağı hususunda tereddüt yaşanması üzerine Vergi İdaresi çıkarmış olduğu 58 nolu Katma Değer Vergisi Sirkülerinde

konu ile ilgili açıklamalarda bulunulmuştur.

58 nolu Katma Değer Vergisi Sirkülerde “…Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 m2 lik alanın
hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecektir.

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (%18) KDV ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı tabiidir.” şeklinde açıklamada bulunulmuştur.

Söz konusu sirkülerden anlaşılacağı üzere üzerinde müstakil bir ev bulunan arsa satışlarında KDV oranını belirlerken genel ilke; arsa göz önünde bulundurulmadan evin tek başına dikkate alınarak, 30 seri nolu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğinde yer alan açıklamalar çerçevesinde “net alan” hesaplamasının yapılarak KDV oranına karar vermek gerektiğidir. Konutu çevreleyen arsa ve arazinin sahip olduğu alanın büyülüğü “net alan” hesaplamasına dahil edilmeyecektir. Dolayısıyla konutu çevreleyen arsa ve arazi bu konutla birlikte değerlendirilecek yani konutun mütemmim cüzi sayılacak ve konutun tabi olduğu oranda KDV ye tabi olacaktır. Arsa ve arazinin ne kadarının mütemmim sayılacağı hususu ise mahalli örfe göre tespit edilebilecektir.

Diğer taraftan arsa üzerindeki konutun yıpranmış, oturulamaz durumda, enkaz halinde olduğunun tespit edilmesi halinde genel oranda (%18) katma değer vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

Mahalli örfe göre yapılacak değerlendirme sonucunda konutu çevreleyen arsa veya arazinin, konutun mütemmimi kabul edileceği sınırlarından daha büyük olması halinde ev ile arsa bedelinin ayrıştırılması ve ayrı ayrı dikkate alınarak vergilendirilme yapılması gerekecektir. Bu ayrıştırmanın yapılmaması halinde ise satılan taşınmaza % 18 oranında KDV uygulanması gerekecektir. Konuyla ilgili bazı muktezalar şöyledir.

İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir muktezada

İzmir Vergi Dairesi Başkanlığının 09.08.1996 Tarih Ve DEF.0.35.12/KDV.02-2570/10047 Sayılı Muktezası
“…..Buna göre, 33.136 m2'lik büyük bir alana sahip (bostan-tütün-sebze) ekili arazinin üzerinde bulunan ve 150 m2'nin altında olan bahçe evi ve işçi evlerinin mütem-mimi olarak kabul edilmesi mümkün bulunmamaktadır.” şeklindedir.

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir muktezada

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 26.04.2007 Tarih Ve B.07.1.GİB.4.06.17.01/2007 Sayılı Muktezası
…Bu itibarla, … Belediye Başkanlığı tarafından açık teklif usulü ile ihalesi yapılan ve tapuda kargir dubleks ev ve arsası olarak kayıtlı bulunan dubleks evin m²’si 149,50 olup, 150 m2’nin altında olduğundan, bu bölüme isabet eden kesin satış bedeli üzerinden %1 oranında, arsa değerine isabet eden kesin satış bedeli üzerinden de genel oranda (%18) katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir. Ancak konutu çevreleyen arsa ve arazinin bulunması ve konutun mütemmimi olma özelliği taşıması halinde, arsa ve arazi için de % 1 oranında katma değer vergisi uygulanması gerekmektedir. Arsa ve arazinin ne kadarının mütemmim sayılacağı ise mahalli örfe göre tespit edilebilecektir.” şeklindedir.

Maliye Bakanlığı tarafından verilen bir muktezada

Maliye Bakanlığının 09.09.1991 Tarih Ve 62108 Sayılı Muktezası
“5.000 m2’lik arsa üzerinde yer alan 10 m2’lik iki katlı gayrimenkulün satışı halinde, bu satışın konut değil arsa satışı olarak değerlendirilmesi ve 5.000 m2’lik arsaya isabet eden bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekir” şeklinde açıklamada bulunulmuştur.

Yukarıda yer alan muktezalardan da anlaşılacağı üzere üzerinde müs-takil bir ev bulunan arsaların bu ev ile birlikte satılması durumunda arsanın büyülüğü vergileme bakımın-dan büyük önem arz etmekle birlik-te, bu büyüklüğün sınırının ne olacağı konusunda rakam olarak net bir belirleme yapılmamış sadece bu büyüklüğün mahalli örfe göre tespit edilebileceği belirtilmiştir.

III- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
Yazımızın önceki bölümündeki yasal düzenlemeler ve vergi idaresinin konu hakkında mükellef bazında vermiş olduğu özelgeler de dikkate alındığında, değeri oldukça yüksek olan bir arsanın satışında KDV oranını %18 yerine %1 uygulamak için, örneğin 10.000 m2 oldukça değerli bir arsa üzerine 150 m2’yi geçmeyen bir konut yapıp bu şekilde sanki konutu arsası ile birlikte satıyormuş gibi göstermek mümkün olmayacaktır.

Zira arsanın büyüklüğü hem hayatın olağan akışına, hem de mahalli örf ve adete göre kabul edilebilecek bir büyüklükte değildir.

Bu noktadan hareketle diyebiliriz ki, arsa satışları % 18 oranında KDV’ye tabi olmakla birlikte, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde bu konut tek başına dikkate alınacak ve konutu çevreleyen arsa ve arazi ise büyüklüğünün ma-halli örf ve adete göre kabul edilebilir durumda olması halinde bu konutla birlikte değerlendirilecek yani konutun mütemmim cüzi sayılacak ve konutun tabi olduğu oranda KDV ye tabi olacaktır. Aksi halde arsa bedeline % 18 oranında KDV uygulanması gerekecektir.

Volkan AKSOYOĞLU
Diyaloğ Dergisi Ağustos 2011 Süryay Sürekli Yayınlar Ticaret ve Sanayi AŞ

http://www.huseyinust.com/Thread-Degeri-Yuksek-Arsalar-1-KDV-ile-Satilabilir-Mi

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder

Blog Arşivi